L’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) à Genève

Pour estimer l'impôt immobilier dans le canton de Genève, il est crucial de distinguer les transactions liées à la gestion patrimoniale privée de celles qualifiées de professionnelles. Dans le premier cas, l'IBGI représente une charge fixe, tandis que dans le second, il s'agit d'un impôt transitoire, avec une taxation finale effectuée lors de la déclaration fiscale annuelle.

Prenons un exemple différent pour illustrer ce processus.Imaginons que vous ayez acquis une propriété le 1er juin 2015 pour 800'000francs et que vous la revendiez le 1er septembre 2023 pour 1'200'000 francs, en ayant supporté des frais de courtage de 35'000 francs à la vente et des droits d'enregistrement de 20'000 francs à l'achat.

Le prix de vente déterminant fiscalement serait de 1'165'000francs (1'200'000 - 35'000), tandis que le prix d'achat déterminant fiscalement serait de 820'000 francs (800'000 + 20'000). En conséquence, le gain immobilier s'établirait à 345'000 francs (1'165'000 - 820'000).

Avec un taux d'imposition de 15% pour une possession de plus de 8 ans, l'impôt total serait de 51'750 francs.

Pour calculer le gain immobilier, il suffit de soustraire le prix d'achat du bien immobilier de sa valeur de vente. Pour les transactions privées, un taux dégressif est appliqué en fonction de la durée de possession, comme suit :

- Moins de 2 ans : 50%

- De 2 ans ou plus : 40%

- De 4 ans ou plus : 30%

- De 6 ans ou plus : 20%

- De 8 ans ou plus : 15%

- De 10 ans ou plus : 10%

- De 25 ans ou plus : 0%

La durée de possession débute à la date d'achat inscrite au Registre foncier, sauf en cas d'acquisition par succession ou donation, où elle débute à la date correspondante à l'origine de possession.

La valeur d'achat inclut le prix d'acquisition, ainsi que les éventuels travaux à plus-value réalisés. Les frais d'entretien ne sont pas considérés comme des plus-values.

La valeur de vente est le prix de cession diminué des frais de courtage éventuels.

En ce qui concerne les transactions professionnelles, l'IBGI fonctionne comme un impôt temporaire. Il est calculé sur le montant maximal d'impôt applicable au gain réalisé, puis déduit de votre impôt annuel global.

Le remploi

Le remploi, également connu sous le nom de report d'imposition en cas de réinvestissement, est une mesure fiscale qui permet de différer le paiement de l'impôt sur les gains réalisés lors de la vente d'un bien immobilier, à condition que le produit de la vente soit réinvesti dans un autre bien immobilier admissible dans un délai spécifié.

En substance, si vous vendez un bien immobilier et que vous réalisez un gain, vous pourriez être soumis à l'impôt sur ce gain. Cependant, si vous utilisez le produit de la vente pour acheter un autre bien immobilier admissible dans le délai prévu par la législation fiscale, vous pourriez reporter le paiement de cet impôt.

Ce mécanisme est souvent utilisé dans le cadre de transactions immobilières, notamment pour encourager la réinvestissement dans le marché immobilier et stimuler ainsi l'économie. Cela permet aux contribuables de réorganiser leur portefeuille immobilier sans être pénalisés par une imposition immédiate sur les gains réalisés.

Comment faire valoir ce droit?

Si vous vendez votre résidence principale et en achetez une autre pour la remplacer, vous pourriez être éligible au remploi.

Vous disposez d'un délai maximal de 5 ans pour utiliser le produit de la vente afin d'acquérir une nouvelle résidence, laquelle doit être située en Suisse.

Dans le cas où vous achetez un nouveau logement principal en même temps que vous vendez celui que vous occupez actuellement, sous réserve que toutes les conditions pour le remploi soient remplies et que vous ayez soumis une demande en ce sens, l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers issus de la vente de votre résidence principale serait différé, tant que vous demeurez dans le nouveau logement en tant que résidence principale.

Si vous avez déjà vendu votre résidence principale et que vous achetez maintenant un nouveau logement principal, vous pouvez, dans les 5ans suivant la vente initiale et sous réserve que les conditions requises soient remplies, demander le remboursement de l'impôt payé lors de la vente précédente en déposant une demande de révision dans les délais impartis par la loi.

En cas de vente de votre nouveau logement principal pour lequel vous avez bénéficié du remploi (impôt différé), vous devrez régler l'impôt différé ainsi que l'impôt sur la nouvelle vente.

Dès lors que le logement pour lequel vous avez bénéficié duremploi n'est plus votre résidence principale, notamment s'il est mis en location, l'impôt différé devra être réglé.

Le remploi inversé

Le concept du remploi inversé à Genève et en Suisse, lors de l'achat d'une nouvelle résidence principale avant d'avoir vendu l'ancienne, implique des règles fiscales spécifiques. Selon les règles, le vendeur peut bénéficier d'une exonération fiscale sur la plus-value réalisée lors de la vente de son ancien logement, à condition de réinvestir ce gain dans l'achat ou la construction de sa nouvelle résidence principale. Ce remploi doit être effectué dans un délai de 24 mois suivant la vente.

Il est crucial que le vendeur occupe physiquement l'ancien logement jusqu'à sa mise en vente pour bénéficier pleinement de l'exonération. Si le vendeur déménage avant la vente, la cour pourrait toujours considérer la période d'inoccupation comme raisonnable, si la vente se fait rapidement et sans prolongations inhabituelles. Dans certains cas, une occupation temporaire par l'acheteur potentiel, dans le cadre d'un compromis de vente, est permise sans perdre le bénéfice de l'exonération, tant que la vente est finalisée dans un délai jugé normal.

Ces dispositions sont strictes et nécessitent un respect minutieux des critères établis, y compris les déclarations fiscales appropriées pour documenter le remploi des fonds dans les délais requis. Tout remploi partiel de la somme obtenue de la vente nécessitera des calculs spécifiques pour déterminer le montant de l'exonération applicable.

Pour en savoir plus sur les spécificités liées à cette procédure et assurer la conformité avec les exigences fiscales suisses, il est conseillé de consulter une fiduciaire à Genève, un expert fiscal ou un avocat spécialisé dans le droit immobilier.